Le ZAN va-t-il changer les projets immobiliers des entreprises ?
Développer une activité, agrandir un site ou s’implanter sur un territoire implique aujourd’hui de prendre en compte un nouveau cadre réglementaire : le Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
Le ZAN : qu’est-ce que c’est ?
Fixé par la loi Climat et Résilience de 2021, cet objectif vise à limiter progressivement la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2050.
Cette mesure répond à plusieurs enjeux environnementaux, car l’artificialisation des sols est à l’origine de nombreux impacts tels que :
- Amplification des risques inondation
- Perte de la biodiversité
- Réchauffement climatique : un sol artificialisé n’absorbe plus de CO2 et participe à la hausse des températures
- Pollutions
- Réduction de la capacité des sols agricoles à nous nourrir
- Renforcement des îlots de chaleur en zone urbaine
En 2050, les nouveaux projets d’aménagement ou de construction devront être réalisés prioritairement sur des terrains ayant déjà fait l’objet d’une artificialisation, c’est-à-dire d’une intervention humaine ayant modifié, en tout ou partie, la physionomie ou le fonctionnement naturel du sol.
Cette trajectoire est progressive et s’inscrit par décennies. Elle impose notamment aux collectivités de réduire de 50 % tous les dix ans leur consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.
Source : www.vie-publique.fr
Dans ce contexte, les collectivités doivent mieux maîtriser leur développement foncier. L’objectif est de repenser la manière de construire et d’aménager les territoires, afin de continuer à développer des projets viables techniquement et économiquement, qui répondent aux enjeux climatiques.
En quoi le ZAN impacte-t-il les projets immobiliers des entreprises ?
Aujourd’hui, le défi pour les collectivités est de trouver un équilibre entre la préservation des sols et de la biodiversité, la limitation de l’étalement urbain et la nécessité de continuer à accueillir des entreprises pour soutenir le développement économique local.
Cette évolution transforme progressivement la manière dont les projets immobiliers sont étudiés.
Les collectivités doivent désormais arbitrer plus finement l’utilisation de leur foncier économique disponible. Les réflexions portent davantage sur :
- l’optimisation des surfaces ;
- la densité des projets ;
- la gestion des stationnements ou des flux ;
- la limitation de l’imperméabilisation des sols ;
- la réutilisation de sites existants.
Les projets immobiliers sont désormais pensés dans une logique d’optimisation du foncier et d’intégration au territoire.
Comment les territoires s’adaptent-ils au ZAN pour continuer à accueillir les entreprises ?
Le ZAN transforme progressivement la manière dont les territoires conçoivent leur développement économique. Pour continuer à accueillir des entreprises tout en maîtrisant la consommation d’espaces naturels, les collectivités sont amenées à repenser leurs stratégies foncières et leurs modalités d’aménagement.
Cette évolution s’accompagne d’un travail de planification à travers les documents d’urbanisme afin d’anticiper les besoins économiques du territoire et d’adapter les stratégies foncières aux réalités locales.
Parmi les leviers mobilisés :
- la requalification de friches industrielles ou commerciales ;
- la densification des zones d’activités existantes ;
- la remise en activité de locaux vacants ;
- le retour du commerce dans les centres-villes et centres-bourgs ;
- la mutualisation de certains usages ou équipements.
L’objectif est d’optimiser le foncier existant avant d’ouvrir de nouveaux espaces à l’urbanisation.
Dans ce contexte de raréfaction du foncier économique, les collectivités jouent un rôle de plus en plus structurant dans l’orientation et la priorisation des projets d’implantation. Pour les entreprises, cela implique également la nécessité d’anticiper plus tôt les besoins fonciers et immobiliers afin de sécuriser les projets d’implantation ou de développement.
Le dialogue entre collectivités, entreprises, investisseurs et aménageurs devient ainsi essentiel pour construire des projets cohérents avec les besoins du territoire.
Si certains projets peuvent être développés sur des fonciers immédiatement disponibles, d’autres reposent sur la transformation de sites déjà urbanisés, notamment d’anciennes friches industrielles ou commerciales. Le recyclage foncier devient alors un levier majeur pour répondre aux objectifs du ZAN tout en maintenant les capacités d’accueil des entreprises.
Pourquoi le recyclage foncier devient-il un enjeu majeur ?
Les friches industrielles et les bâtiments vacants représentent un potentiel important pour accueillir de nouvelles activités économiques.
Cependant, leur transformation peut nécessiter :
- des études techniques ;
- des opérations de dépollution ;
- des travaux de déconstruction, de démolition ou de requalification.
Toutes les collectivités ne disposent pas toujours des moyens techniques ou financiers pour porter seules ces opérations.
Notre agence intervient aux côtés des collectivités et des partenaires publics afin d’identifier les opportunités de requalification et d’accompagner les réflexions autour de ces fonciers.
Exemples de requalification sur le territoire
La Communauté de communes Orne Lorraine Confluences travaille depuis plusieurs années à la requalification du site du Haut des Tappes à Homécourt. Ancien site sidérurgique abandonné dans les années 1980, il a fait l’objet d’opérations de démolition et de dépollution avant d’être intégré dans un projet visant à accueillir des activités artisanales et commerciales.
De son côté, la Communauté de communes Moselle et Madon a engagé dès 2007 un projet de reconversion d’un ancien crassier industriel à Messein. Après plusieurs années d’études, d’aménagement et de viabilisation, cette nouvelle zone d’activités accueille aujourd’hui près d’une trentaine d’entreprises et environ 130 emplois.
Opportunités actuellement disponibles sur le territoire Nancy Sud 54
Pour continuer à accueillir des entreprises tout en répondant aux objectifs du ZAN, plusieurs offres du territoire illustrent la manière dont les collectivités adaptent leur stratégie foncière notamment dans des démarches de densification de zones existantes, d’anticipation des besoins économiques ou encore de spécialisation de certains fonciers selon les filières :
- Terrain dans la Zone des Deux Vallées à Valleroy
Terrain situé au sein d’une zone d’activités existante, illustrant la densification de secteurs déjà aménagés. - Terrain dans la Zone d’activités des Faïenceries à Badonviller
Zone récemment aménagée pour accueillir des activités artisanales, intégrée au document d’urbanisme local. - Bureaux à l’Espace K à Toul
Une solution permettant de mutualiser certains usages et équipements au sein d’un ancien site industriel entièrement requalifié par la Communauté de communes Terres Touloises - Terrain dans la zone artisanale Haute Épine à Saizerais
Terrain inscrit dans le PLUi de la Communauté de communes du Bassin de Pompey. - Site industriel « clé en main » à Domgermain
Ancien site militaire requalifié pour accueillir des projets liés à l’industrie verte. - Parc médical et pharmaceutique à Dommartin-lès-Toul
Ancienne friche requalifiée destinée à accueillir des entreprises spécialisées dans la filière.
En résumé, le ZAN freine-t-il réellement le développement économique ?
Le ZAN modifie progressivement la manière de concevoir les projets immobiliers économiques, mais il ne signifie pas l’arrêt du développement des entreprises.
Cette évolution conduit surtout à :
- mieux utiliser les espaces existants ;
- anticiper davantage les besoins fonciers ;
- concevoir des projets plus optimisés et évolutifs ;
- adapter les implantations aux contraintes locales.
Cette transformation peut également favoriser des projets plus qualitatifs, mieux intégrés dans leur environnement et plus durables sur le long terme.
Plus qu’une contrainte, le ZAN invite à anticiper davantage les projets immobiliers et à rechercher des solutions mieux intégrées aux réalités du territoire.
Vous avez un projet immobilier sur le territoire ?
Contactez notre équipe dédiée à l’implantation des entreprises pour être accompagné, en lien avec les collectivités, dans la recherche de solutions foncières et immobilières adaptées aux réalités du territoire et aux nouveaux enjeux d’aménagement liés au ZAN.
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